Si vous cherchez à investir dans des immeubles à revenus, avec un prêt assuré par la SCHL à un taux hypothécaire de plus ou moins 3% pendant 5 ans, il ne faut pas oublier qu’au cours de ces 5 ans, avec un amortissement de 25 ans, plus de la moitié du versement hypothécaire ira à la principale. On doit se rappeler ce fait quand on calcule le rendement.

Un des plus grands défis qu'on rencontre lors de l'achat et de la vente d'un immeuble à revenu est le risque de contamination de l"environnement.

 

En effet, que vous ayez l'intention d'acheter ou de vendre une propriété commerciale, résidentielle ou industrielle, la qualité du sol sur lequel l'immeuble que vous désirez acheter ou vendre repose est un aspect tout aussi important que l'état de sa structure.

 

Toutes les propriétés multi logement représentent un risque potentiel de contamination du sol. Un sol contaminé peut nuire grandement à la valeur de votre investissement immobilier.

 

Un immeuble qui, par exemple, est équipé d'un réservoir de mazout âgé de plusieurs années peut poser un risque de contamination du à une possible fuite de carburant dans le sol. Ou encore , si l'immeuble que vous convoitez a été utilisé à des fins commerciales, il est fort probable que le sol soit contaminé. Ce type de contamination peut être très difficile à détecter.

 

Il est donc recommandé de faire appel à une entreprise spécialisée en inspection environnementale pour éviter les mauvaises surprises. De plus, les créanciers obligent les acheteurs à avoir procédé à un test environnemental afin de conclure une transaction. Il va donc de soit que votre achat/vente sera accéléré si vous avez a déjà ce rapport en main. 

 Si vous êtes propriétaire d'un immeuble à revenus et que vous désirez vendre, il est très important de connaitre les dépenses qui y sont rattachées et de planifier adéquatement avant de mettre la propriété sur le marché.

 Voici une liste des dépenses reliées à la vente d'un immeuble à revenu:

Certificat de localisation

Faire faire un nouveau certificat de localisation. Le prix d'u certificat de localisation varie selon l'emplacement, la dimension ainsi que le nombre de logements que comporte le bâtiment.

Les frais de la quittance à payer durant l’acte notarial:

Les frais de la quittance à payer durant l’acte notarial sont les frais à payer au créancier s’il existe un prêt existant sur la propriété et que l’acheteur ne veut pas l’assumer.

Les taxes de gain de capital:

Les taxes de gain de capital varient d’un cas à l’autre. Au Québec, 50% du gain est imposable à 50% (faut le vérifier avec votre comptable), c’est à dire, une approximation sera de 25% du gain total.

Les impôts reliés à l’amortissement:

Les impôts reliés à l’amortissement pris si le prix vendant est plus que la valeur de l’immeuble aux livres. C'est-à-dire que si on a pris de l’amortissement durant les années où on était propriétaire de l’immeuble, vous devrez payer les impôts arrière impayés. Ceci pourra représenter un montant important. Il est donc important de procéder à une vérification.

Les frais du courtage immobilier:

Les frais du courtage immobilier représentent une dépense que vous pourrez déduire de vos gains en capital.

Les ajustements:

Il s'agit de frais à payer durant l’acte notarial. Le notaire fera le calcul des ajustements , par exemple pour les loyers et les dépenses.

Note:

* Le cas spécifique de chaque propriétaire est différent, il faut vérifier avec un fiscaliste ou un comptable les dépenses reliées aux taxes de gains en capital et les taxes reliées à l’amortissement déjà pris.